Mutuo

Finanziamento a medio-lungo termine, tipicamente garantito da ipoteca, per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile.

Il mutuo è il contratto con cui una banca eroga una somma di denaro a un soggetto, che si impegna a restituirla in rate periodiche con gli interessi maturati. Tipicamente è destinato all'acquisto di un immobile (mutuo prima casa, mutuo seconda casa, mutuo per investimento) o alla sua ristrutturazione, ed è garantito da un'ipoteca sull'immobile stesso.

È il più comune dei finanziamenti a medio-lungo termine per le famiglie italiane: durate da 5 a 30 anni, importi che possono superare il milione di euro a seconda della capacità reddituale del richiedente.

Le tipologie principali

Tasso fisso: la rata resta uguale per tutta la durata. Costa di più all'inizio rispetto al variabile, ma protegge dal rischio di rialzo dei tassi. Si basa sull'IRS (Interest Rate Swap) di durata corrispondente al mutuo.

Tasso variabile: la rata varia in base all'andamento dei tassi di mercato (Euribor a 1, 3 o 6 mesi più uno spread). È meno costoso quando i tassi scendono, più rischioso quando salgono.

Tasso misto: combina periodi a tasso fisso e a tasso variabile, secondo modalità definite dal contratto.

Tasso variabile con CAP: variabile, ma con un tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire. Compromesso interessante.

Costo e rata

La rata di un mutuo dipende da importo, durata, tasso applicato e tipo di ammortamento (in Italia quasi sempre francese: rata costante, quota interessi decrescente, quota capitale crescente).

I tassi attuali in Italia, secondo la rilevazione Banca d'Italia per il trimestre aprile-giugno 2026, vedono il tasso medio sui mutui ipotecari al 4,05% per il fisso e al 4,08% per il variabile. Sono i tassi più bassi tra le forme di credito grazie alla garanzia ipotecaria.

Cosa valuta la banca

La banca verifica reddito, stabilità lavorativa, storia creditizia (CRIF, CTC) e valore di perizia dell'immobile. La regola pratica è che la rata non dovrebbe superare un terzo del reddito netto. Il rapporto Loan to Value è di solito massimo 80%, ma per i mutui giovani prima casa lo Stato garantisce fino al 100% tramite il Fondo Consap.

Aspetti spesso sottovalutati

Oltre alla rata ci sono costi accessori da non dimenticare: spese di istruttoria (200-1.500€), perizia (200-400€), notaio (1.500-3.000€), imposte di registro o IVA, assicurazione obbligatoria sull'immobile. Per il TAEG completo bisogna sommare tutto questo al TAN nominale del mutuo.

Surroga: chi ha un mutuo in corso può trasferirlo gratuitamente a un'altra banca (legge Bersani) per ottenere condizioni migliori. Vale la pena valutarlo se i tassi di mercato sono scesi rispetto a quando è stato sottoscritto il mutuo.