Loan to Value (LTV)

Rapporto percentuale tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile a garanzia.

Il Loan to Value (LTV) è il rapporto tra l'importo del mutuo richiesto e il valore dell'immobile su cui grava l'ipoteca. Si esprime in percentuale: un mutuo di 160.000€ su un immobile da 200.000€ ha un LTV dell'80%.

È uno dei parametri principali che le banche usano per valutare il rischio di un mutuo. Più alto è l'LTV, maggiore è l'esposizione della banca in caso di insolvenza: se il debitore smette di pagare e l'immobile va all'asta, recuperare l'intero importo è più difficile quando il mutuo copre quasi tutto il valore.

In Italia, le soglie tipiche sono:

• LTV fino all'80%: condizioni standard, accessibile alla maggior parte dei richiedenti con reddito stabile
• LTV oltre l'80%: richiede garanzie aggiuntive (assicurazione fideiussoria, garante, fondo di garanzia mutui prima casa) e prevede tassi più alti
• LTV 95-100%: tipico dei mutui giovani prima casa con la garanzia dello Stato attraverso il Fondo Consap

Anche il valore dell'immobile non è quello dichiarato dal venditore o dal compratore: la banca incarica un perito, e il valore di perizia è quello su cui si calcola l'LTV. Spesso è inferiore al prezzo d'acquisto, e questo modifica i conti del finanziamento.

Un LTV più basso significa anche tassi più favorevoli: la banca, esposta meno, può permettersi di chiedere meno. È uno dei motivi per cui un anticipo importante (20-30%) ha senso anche da chi potrebbe finanziarsi al 100%.