Penale estinzione mutuo

Costo applicato dalla banca al mutuatario che chiude il mutuo prima della scadenza prevista.

La penale di estinzione anticipata è la commissione che la banca trattiene quando il mutuatario decide di restituire integralmente o parzialmente il mutuo prima della scadenza concordata. Serve a compensare la banca della mancata percezione degli interessi che avrebbe incassato fino al termine.

La buona notizia per chi ha un mutuo prima casa: dal 2007 la legge Bersani (Legge 40/2007) ha abolito la penale per i mutui ipotecari relativi alla prima casa, stipulati o accollati a partire dal 2 febbraio 2007 da persone fisiche. Vale per estinzioni totali e parziali.

Per gli altri mutui (seconda casa, immobili commerciali, mutui aziendali) la penale resta legittima ma con limiti precisi:

• Per i mutui a tasso fisso stipulati prima del 2 febbraio 2007: massimo 1,90% del capitale residuo nei primi anni, con riduzioni progressive
• Per i mutui a tasso variabile: massimo 0,50%
• Per mutui successivi al 2007 ma non prima casa: la penale è negoziabile in fase di stipula, deve essere indicata chiaramente nel contratto e nei fogli informativi

Casi in cui ha senso estinguere anticipatamente:

• Disponibilità di liquidità che renderebbe meno (es. su un conto deposito) di quanto si paga in interessi sul mutuo
• Vendita dell'immobile
• Possibilità di sostituire il mutuo con un altro a condizioni migliori (in questo caso conviene fare una surroga, gratuita per legge, anziché estinguere)

Prima di estinguere, due conti vanno fatti: confrontare i costi accessori (commissioni notarili eventuali, costo della cancellazione dell'ipoteca) con il risparmio sugli interessi futuri. Per importi limitati o mutui a fine corsa il gioco non sempre vale la candela.