Garanzia ipotecaria

Garanzia reale che vincola un immobile a tutela di un debito, conferendo al creditore il diritto di farsi soddisfare prioritariamente sul bene.

La garanzia ipotecaria è una garanzia reale prevista dal Codice Civile (art. 2808 e seguenti) che attribuisce al creditore il diritto di soddisfarsi prioritariamente sul valore di un immobile in caso di mancato pagamento del debito garantito. È la garanzia tipica dei mutui per acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili: è proprio l'iscrizione ipotecaria che permette alla banca di concedere capitali rilevanti a tassi contenuti su durate lunghe.

L'ipoteca si iscrive nei registri immobiliari presso la Conservatoria, attraverso atto notarile. Viene iscritta con un grado (primo, secondo, terzo): il primo grado ha priorità sui successivi in caso di vendita forzata. Per i mutui prima casa l'ipoteca è normalmente iscritta in primo grado a favore della banca finanziatrice, per un importo pari a 1,5-2 volte il capitale erogato (a copertura di interessi, spese, eventuali oneri). I costi di iscrizione e cancellazione sono coperti dalle imposte e dagli onorari notarili previsti dal contratto di mutuo.

In caso di insolvenza del debitore, la banca può attivare la procedura di esecuzione immobiliare: pignoramento del bene, vendita all'asta, soddisfazione sul ricavato. È un percorso lungo (in Italia tipicamente 3-5 anni) e con esiti spesso meno favorevoli per la banca rispetto al valore di perizia originario. Per questo le banche valutano attentamente non solo la capacità di rimborso del debitore ma anche il loan-to-value (rapporto mutuo/valore immobile): tipicamente 80% per la prima casa, soglie più basse per immobili di pregio o investimento. La cancellazione dell'ipoteca avviene automaticamente alla fine del mutuo grazie alla procedura semplificata Bersani del 2007: non serve più atto notarile per estinzioni ordinarie.